Modifier la déclaration de copropriété au Québec : formalités, signatures et obligations légales

En 2026, de nombreuses copropriétés réalisent que leur document fondateur n'est plus du tout adapté aux réalités d'aujourd'hui ; qu'il s'agisse de l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques, de l'encadrement du télétravail ou des nouvelles obligations d'assurance. Mais attention, on ne modifie pas ce contrat solennel à la légère.

Le Code civil du Québec (CCQ) impose des conditions de forme bien distinctes, et une mauvaise procédure peut invalider l'ensemble de vos démarches.

Avant d'entamer la moindre démarche, il faut comprendre la structure de votre déclaration. Elle est obligatoirement divisée en trois parties distinctes. L'importance de cette distinction est capitale, car la forme juridique et le type de vote requis dépendent entièrement de la section que vous souhaitez amender.

Le règlement de l'immeuble est la section la plus souple de votre déclaration. Pour le modifier, le vote se prend à la majorité simple (article 1096 du CCQ) : la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale.

Les exigences de forme

Depuis le 10 janvier 2020, l'article 1060 du CCQ prévoit que les modifications au règlement doivent simplement être faites par écrit, dans un procès-verbal ou une résolution écrite. Elles doivent ensuite être déposées au registre tenu par le syndicat (article 1070 du CCQ).

L'acte notarié n'est pas requis par la loi pour le règlement, sauf si votre propre déclaration de copropriété l'exige expressément. Toutefois, il est fortement recommandé de faire rédiger ces modifications par un juriste spécialisé afin d'éviter des erreurs de formulation.

Toucher à l'acte constitutif ou à l'état descriptif des fractions est une démarche beaucoup plus lourde, qui requiert une majorité renforcée de 75 % des voix des copropriétaires présents ou représentés (article 1097 du CCQ).

Pour ces deux sections, aucun assouplissement de forme n'est possible : toute modification doit obligatoirement être constatée dans un acte notarié en minute, conformément à l'article 1059 du Code civil du Québec. L'intervention du notaire reste ici une obligation légale stricte.

Une fois les modifications votées en assemblée, l'acte juridique doit être officialisé par des signatures précises.

Pour l'acte constitutif de copropriété et l'état descriptif des fractions, l'inscription au Registre foncier du Québec est obligatoire.

C'est cette publication officielle, effectuée par le notaire, qui rend la modification « opposable » à tous, y compris aux tiers, aux assureurs et aux acquéreurs ultérieurs. Tant que cette étape n'est pas franchie, les changements ne s'appliquent pas aux nouveaux acheteurs. L'acte notarié est alors publié sous le numéro d'immatriculation des parties communes ou de la fraction concernée.

Bien que la majorité de 75 % des voix présentes ou représentées permette de réaliser la plupart des changements à l'acte constitutif, l'article 1098 du CCQ stipule que l'unanimité (100 % des voix de toute la copropriété, sans exception) reste requise pour toute décision qui change la destination de l'immeuble.

Par exemple, transformer un immeuble purement résidentiel en bâtiment commercial. Un seul vote contre suffit à bloquer définitivement le projet.

Modifier une déclaration de copropriété est un parcours juridique technique où la forme administrative est aussi importante que le fond. Qu'il s'agisse d'un règlement écrit à consigner dans vos registres ou d'un acte constitutif exigeant un acte notarié en minute et une publication au Registre foncier, la rigueur est de mise pour éviter les contestations judiciaires.

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